文章发表于《天津政法报》2024年3月29日第6版【案情介绍】老李夫妻名下有两套住房。夫妻俩考虑到自己年纪大了，身体不好，生活多有不便，于是将其中一套房屋过户给独生女儿小李，并要求她尽赡养义务。过户时，他们采取了房屋买卖的方式，但合同约定的房款仅1元。可是，小李取得该房屋后，并未对老李夫妻履行赡养义务。老李夫妻对小李非常失望，向律师咨询：“我们能要回这套房屋吗？”【律师解答】天津击水（南开）律师事务所安刚律师认为，父母子女之间采取何种方式过户房屋更快捷、更经济这一问题，近年来备受关注。本案中，老李夫妻以出售的方式将房屋过户到小李名下，但合同中约定的房款只是象征性的1元，由此可见，他们的“卖房”行为名为买卖，实为赠与。至于小李是否应当将该房屋返还父母，适用民法典中的有关规定。首先，老李夫妻将涉诉房屋出售给女儿，并非真实买卖的意思表示。民法典第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，老李夫妻和小李之间并无涉诉房屋买卖的真实意思，1元房款更是有悖房屋买卖常理，因此，双方之间的买卖关系应为无效，即涉诉房屋买卖合同无效。其次，老李夫妻将涉诉房屋过户到小李名下，实际是将该房屋赠与小李。如前所述，老李夫妻和小李之间并不存在房屋买卖合同关系。老李夫妻为了老有所养才将房屋过户给女儿，这显然是一种赠与行为，并且附带了赡养义务。但是，即便双方未约定赡养义务，小李也应该对父母履行法定的赡养义务，具体方式包括经济供给、生活照顾、精神抚慰等。再次，如果小李不履行法定或约定的赡养义务，父母有权根据民法典第六百六十三条规定，“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务”，以及第六百六十六条规定，“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务”，行使撤销权。最后，因为赡养父母不仅体现在支付赡养费一项，实践中，有时会出现父母子女对赡养的客观标准认定不一致等情况。这时，法院会如何认定子女是否履行了赡养义务呢？有的法院以父母的生活水平作为参照，像本案中，老李夫妻将两套房屋中的一套赠与女儿，而且老两口的退休金收入较为可观，法院就可能不会判决撤销赠与；而如果父母将名下仅有的住房赠与女儿，导致夫妻俩失去了最重要的生活资料，甚至需要租房栖身，那么，法院判决撤销赠与的可能性就会增加。天津击水（南开）律师事务所律师 安刚 供稿

文章发表于《天津政法报》2024年1月5日第6版【案情介绍】2016年11月7日，王大爷全款购买了一套商品房。2017年5月，因为开发商涉诉，其开发的所有商品房，包括王大爷购买的这一套，都被法院查封。因此，王大爷虽然已入住该房屋，但一直无法办理产权证。用老人自己的话说是：“花钱买了一处没有合法手续的‘黑房’。”万般无奈之下，王大爷决定通过诉讼维护自己的合法权益。【律师解答】天津击水（南开）律师事务所程秀丽律师介绍，此案中，王大爷因为所购房屋被查封，无法办理产权证，曾提起执行异议之诉，但因为开发商的涉诉问题还没有解决、履行不能而败诉。那么，如何帮助王大爷依法维护自己的权益呢？《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”律师认为，国家法律之所以强调房屋交付请求权优先于其他抵押权等，目的是为了强调买房人的请求权及其目的即取得房屋所有权，优先于其他担保物权人和其他债权人，否则，单纯保护交付占有仍然达不到保护消费者的目的。其中，买房人的房屋交付请求权自然也包括变更登记请求权。律师帮助王大爷立案后，又多次与法官沟通，争取法庭认同王大爷为“无过错的商品房消费者”。最终，法院认定：王大爷作为案涉房屋的商品房买受人，其享有商品房消费者的物权期待权，该物权期待权在性质和效力上优先于一般债权，应当优先保护，其他在先的轮候查封应予解除。开发商应在判决发生法律效力之日起十日内，协助王大爷办理案涉房屋的权属转移登记手续，将该房屋变更登记至王大爷名下。天津击水律师事务所律师 程秀丽 供稿

文章发表于《天津政法报》2024年3月29日第6版【案情介绍】老李夫妻名下有两套住房。夫妻俩考虑到自己年纪大了，身体不好，生活多有不便，于是将其中一套房屋过户给独生女儿小李，并要求她尽赡养义务。过户时，他们采取了房屋买卖的方式，但合同约定的房款仅1元。可是，小李取得该房屋后，并未对老李夫妻履行赡养义务。老李夫妻对小李非常失望，向律师咨询：“我们能要回这套房屋吗？”【律师解答】天津击水（南开）律师事务所安刚律师认为，父母子女之间采取何种方式过户房屋更快捷、更经济这一问题，近年来备受关注。本案中，老李夫妻以出售的方式将房屋过户到小李名下，但合同中约定的房款只是象征性的1元，由此可见，他们的“卖房”行为名为买卖，实为赠与。至于小李是否应当将该房屋返还父母，适用民法典中的有关规定。首先，老李夫妻将涉诉房屋出售给女儿，并非真实买卖的意思表示。民法典第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，老李夫妻和小李之间并无涉诉房屋买卖的真实意思，1元房款更是有悖房屋买卖常理，因此，双方之间的买卖关系应为无效，即涉诉房屋买卖合同无效。其次，老李夫妻将涉诉房屋过户到小李名下，实际是将该房屋赠与小李。如前所述，老李夫妻和小李之间并不存在房屋买卖合同关系。老李夫妻为了老有所养才将房屋过户给女儿，这显然是一种赠与行为，并且附带了赡养义务。但是，即便双方未约定赡养义务，小李也应该对父母履行法定的赡养义务，具体方式包括经济供给、生活照顾、精神抚慰等。再次，如果小李不履行法定或约定的赡养义务，父母有权根据民法典第六百六十三条规定，“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务”，以及第六百六十六条规定，“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务”，行使撤销权。最后，因为赡养父母不仅体现在支付赡养费一项，实践中，有时会出现父母子女对赡养的客观标准认定不一致等情况。这时，法院会如何认定子女是否履行了赡养义务呢？有的法院以父母的生活水平作为参照，像本案中，老李夫妻将两套房屋中的一套赠与女儿，而且老两口的退休金收入较为可观，法院就可能不会判决撤销赠与；而如果父母将名下仅有的住房赠与女儿，导致夫妻俩失去了最重要的生活资料，甚至需要租房栖身，那么，法院判决撤销赠与的可能性就会增加。天津击水（南开）律师事务所律师 安刚 供稿

文章发表于《天津政法报》2024年1月5日第6版【案情介绍】2016年11月7日，王大爷全款购买了一套商品房。2017年5月，因为开发商涉诉，其开发的所有商品房，包括王大爷购买的这一套，都被法院查封。因此，王大爷虽然已入住该房屋，但一直无法办理产权证。用老人自己的话说是：“花钱买了一处没有合法手续的‘黑房’。”万般无奈之下，王大爷决定通过诉讼维护自己的合法权益。【律师解答】天津击水（南开）律师事务所程秀丽律师介绍，此案中，王大爷因为所购房屋被查封，无法办理产权证，曾提起执行异议之诉，但因为开发商的涉诉问题还没有解决、履行不能而败诉。那么，如何帮助王大爷依法维护自己的权益呢？《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”律师认为，国家法律之所以强调房屋交付请求权优先于其他抵押权等，目的是为了强调买房人的请求权及其目的即取得房屋所有权，优先于其他担保物权人和其他债权人，否则，单纯保护交付占有仍然达不到保护消费者的目的。其中，买房人的房屋交付请求权自然也包括变更登记请求权。律师帮助王大爷立案后，又多次与法官沟通，争取法庭认同王大爷为“无过错的商品房消费者”。最终，法院认定：王大爷作为案涉房屋的商品房买受人，其享有商品房消费者的物权期待权，该物权期待权在性质和效力上优先于一般债权，应当优先保护，其他在先的轮候查封应予解除。开发商应在判决发生法律效力之日起十日内，协助王大爷办理案涉房屋的权属转移登记手续，将该房屋变更登记至王大爷名下。天津击水律师事务所律师 程秀丽 供稿