文章发表于《天津政法报》2024年10月11日第6版【案情介绍】胡某是一名限制民事行为能力的智力残疾人。他一生未婚，父母去世后由哥哥和妹妹照顾。2019年，经胡某的妹妹胡甲申请，法院指定胡甲担任胡某的监护人。同年，胡甲将胡某送至养老院。2021年，胡某的侄子胡乙到养老院探望胡某，发现胡某已经去世。他向胡甲询问胡某的身后事，得知胡甲曾代胡某签订协议，将胡某名下的房产赠与胡甲自己。胡乙向律师咨询：“这份赠与合同是否有效？”【律师解答】天津击水（南开）律师事务所张小英律师认为，这份赠与合同无效。首先，胡某为限制民事行为能力人，根据我国民法典第二十二条规定，“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”第一百四十五条规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”本案中，胡某仅可独立实施纯获利益的民事法律行为或与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，也就是说，胡某并不具备作出赠与价值较大房产的相应民事行为能力。其次，我国民法典第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”依据该条规定，胡甲作为胡某的监护人，除了为维护被监护人胡某的利益外，不得处分胡某的财产。胡甲签订协议将胡某的房屋赠与自己，并非为了维护胡某的利益，所以该赠与合同无效。（文中人物系化名）天津击水（南开）律师事务所律师 张小英 供稿

文章发表于《天津政法报》2024年3月29日第6版【案情介绍】老李夫妻名下有两套住房。夫妻俩考虑到自己年纪大了，身体不好，生活多有不便，于是将其中一套房屋过户给独生女儿小李，并要求她尽赡养义务。过户时，他们采取了房屋买卖的方式，但合同约定的房款仅1元。可是，小李取得该房屋后，并未对老李夫妻履行赡养义务。老李夫妻对小李非常失望，向律师咨询：“我们能要回这套房屋吗？”【律师解答】天津击水（南开）律师事务所安刚律师认为，父母子女之间采取何种方式过户房屋更快捷、更经济这一问题，近年来备受关注。本案中，老李夫妻以出售的方式将房屋过户到小李名下，但合同中约定的房款只是象征性的1元，由此可见，他们的“卖房”行为名为买卖，实为赠与。至于小李是否应当将该房屋返还父母，适用民法典中的有关规定。首先，老李夫妻将涉诉房屋出售给女儿，并非真实买卖的意思表示。民法典第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，老李夫妻和小李之间并无涉诉房屋买卖的真实意思，1元房款更是有悖房屋买卖常理，因此，双方之间的买卖关系应为无效，即涉诉房屋买卖合同无效。其次，老李夫妻将涉诉房屋过户到小李名下，实际是将该房屋赠与小李。如前所述，老李夫妻和小李之间并不存在房屋买卖合同关系。老李夫妻为了老有所养才将房屋过户给女儿，这显然是一种赠与行为，并且附带了赡养义务。但是，即便双方未约定赡养义务，小李也应该对父母履行法定的赡养义务，具体方式包括经济供给、生活照顾、精神抚慰等。再次，如果小李不履行法定或约定的赡养义务，父母有权根据民法典第六百六十三条规定，“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务”，以及第六百六十六条规定，“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务”，行使撤销权。最后，因为赡养父母不仅体现在支付赡养费一项，实践中，有时会出现父母子女对赡养的客观标准认定不一致等情况。这时，法院会如何认定子女是否履行了赡养义务呢？有的法院以父母的生活水平作为参照，像本案中，老李夫妻将两套房屋中的一套赠与女儿，而且老两口的退休金收入较为可观，法院就可能不会判决撤销赠与；而如果父母将名下仅有的住房赠与女儿，导致夫妻俩失去了最重要的生活资料，甚至需要租房栖身，那么，法院判决撤销赠与的可能性就会增加。天津击水（南开）律师事务所律师 安刚 供稿

文章发表于《天津政法报》2024年1月5日第6版【案情介绍】2016年11月7日，王大爷全款购买了一套商品房。2017年5月，因为开发商涉诉，其开发的所有商品房，包括王大爷购买的这一套，都被法院查封。因此，王大爷虽然已入住该房屋，但一直无法办理产权证。用老人自己的话说是：“花钱买了一处没有合法手续的‘黑房’。”万般无奈之下，王大爷决定通过诉讼维护自己的合法权益。【律师解答】天津击水（南开）律师事务所程秀丽律师介绍，此案中，王大爷因为所购房屋被查封，无法办理产权证，曾提起执行异议之诉，但因为开发商的涉诉问题还没有解决、履行不能而败诉。那么，如何帮助王大爷依法维护自己的权益呢？《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”律师认为，国家法律之所以强调房屋交付请求权优先于其他抵押权等，目的是为了强调买房人的请求权及其目的即取得房屋所有权，优先于其他担保物权人和其他债权人，否则，单纯保护交付占有仍然达不到保护消费者的目的。其中，买房人的房屋交付请求权自然也包括变更登记请求权。律师帮助王大爷立案后，又多次与法官沟通，争取法庭认同王大爷为“无过错的商品房消费者”。最终，法院认定：王大爷作为案涉房屋的商品房买受人，其享有商品房消费者的物权期待权，该物权期待权在性质和效力上优先于一般债权，应当优先保护，其他在先的轮候查封应予解除。开发商应在判决发生法律效力之日起十日内，协助王大爷办理案涉房屋的权属转移登记手续，将该房屋变更登记至王大爷名下。天津击水律师事务所律师 程秀丽 供稿

文章发表于《天津工人报》2023年11月1日第3版【案情介绍】2018年6月，杜某（承租人）与赵某（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定赵某将一处房屋出租给杜某居住使用，租金为每月1500元，但是，赵某故意隐瞒了该房屋系公租房的事实。合同签订后，杜某实际占有使用该房屋，并向赵某交纳相应租金、保证金及服务费。两个月后，住房管理部门找到杜某，称公租房不允许转租，要求他立即搬离。杜某遂诉至法院，要求赵某补偿2000元。【律师解答】《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”公租房是具有保障性质的公共住房，杜某与赵某签订的房屋租赁合同违反了国家对于公租房的管理秩序及城市管理秩序，产权单位可以依法与赵某解除公租房租赁合同。公租房是国家专门面向中低收入群体出租的保障性、政策性住房，其产权归政府或公共机构所有。根据《天津市人民政府关于印发天津市公共租赁住房管理办法的通知（津政规〔2020〕5号）》第三十三条第一款规定，公共租赁住房承租家庭违反租赁合同，将承租住房转借、转租，无正当理由连续闲置6个月以上的，公共租赁住房经营单位有权依法单方解除租赁合同并收回住房；造成损失的，公共租赁住房经营单位有权要求承租家庭赔偿损失。同时，根据《公共租赁住房管理办法（住房和城乡建设部令第11号）》第二十七条规定：“承租人有转借、转租或者擅自调换所承租的公租房的，应当退回。”本案中，赵某擅自转租公共租赁住房的行为违反了上述规定，致使杜某无法依照合同占有使用该房屋。《民法典》第七百二十四条规定了非因承租人原因致使租赁物无法使用时，承租人可以解除合同的情形，其中第三条为“租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”。据此，公共租赁住房经营单位有权依法单方解除与赵某所签订的公租房合同并将该房屋收回。另外，《公共租赁住房管理办法（住房和城乡建设部令第11号）》第三十六条规定：“承租人有转借、转租或者擅自调换所承租公租房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公租房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款，并且5年内不得再次申请公共租赁住房。”赵某将公共租赁住房转租赚取差价的行为违反了法律的规定，应当承担相应的法律责任。相关主管部门如果查证属实可以将其房屋收回或者对其进行相应的罚款。同时，赵某隐瞒该房屋性质将该房屋出租给杜某，给杜某造成损失，也应给予适当补偿。天津击水律师事务所律师 刘书铭 供稿