文章发表于《天津政法报》2026年8月28日第6版

【案情介绍】

律师在日常办案中，遇到了香港居民去世后 ，其在内地不动产的继承办理问题。本文结合相关法律规定及实务案例，对此问题进行分析。

【律师解答】

一、立有遗嘱情形（遗嘱继承）

内地不动产继承统一适用内地法律。香港订立遗嘱实行形式、实质双重效力审查：遗嘱形式只要符合香港本地法律即可认定成立，但处分内地房产的内容必须遵守民法典强制性规定，若未给缺乏劳动能力、无生活来源的继承人预留必要遗产份额、擅自处分夫妻共有房产、违背公序良俗，对应内地房产的遗嘱内容直接无效。

香港高等法院出具的遗嘱认证、遗产承办书仅能证明香港境内遗产处置权限，无法直接办理内地房产过户，仅可作为辅助证据。所有香港形成的遗嘱、身份、死亡、亲属关系文书，必须经香港司法部认可的中国委托公证人公证，出具公证文书，再由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递章，内地公证处、法院才会采信。

继承人全部无分歧，可直接向房产所在地公证处申请继承权公证；若继承人不配合、对遗嘱效力存在争议、关键历史证明文件无法调取，则需向不动产所在地法院提起继承诉讼。法院出具生效裁判文书后，单方即可完成房产过户。

婚内购置的内地房产，无论香港婚姻财产制度如何，均按内地法律先析出一半归在世配偶，剩余部分才属于遗嘱可处分遗产；继承过户免征增值税、契税、个税，仅收取登记工本费与少量印花税。

二、未立遗嘱情形（法定继承）

无遗嘱时内地房产完全依照《涉外民事关系法律适用法》第31条不动产专属管辖规则，在内地的不动产全部适用民法典法定继承制度，继承人范围、继承顺序、代位继承、转继承、遗产分割比例、夫妻共同财产析产标准均与内地普通继承一致，不适用香港无遗嘱遗产相关法规，第一顺位继承人为配偶、子女、父母，仅婚前全款单独登记房产才认定为个人遗产，婚内房产一律先分割夫妻共同财产再分配遗产。

全部香港继承人的身份证明、死亡证明、亲属关系、放弃继承声明等材料均需完成香港公证+转递流程，放弃继承权必须由继承人在香港公证人处现场签署专项声明，代签、远程签字、无转递的普通见证均不具备法律效力。全体继承人对份额、房产归属无争议，可共同至不动产所在地公证处办理继承权公证；出现继承人失联、拒绝配合、祖辈死亡证明档案灭失、房产存在抵押查封、各方对分割方案存在分歧等情形，只能走不动产所在地法院诉讼途径，涉港当事人可公证委托内地律师代理出庭，失联主体适用3个月涉外公告送达，法院生效判决书、调解书具备强制过户效力，无需其他继承人到场配合办理产权转移登记。

多套内地房产分属不同城市的，需分别向对应房产所在地公证处或法院办理手续，继承过户税费标准与遗嘱继承一致，房屋后续二次出售按内地二手房交易规则计税。