委托人任某与被继承人张某系夫妻关系，二人育有三女。委托人夫妻二人有一套房产的夫妻共同财产，在委托人名下。

在被继承人张某去世后，委托人以买卖的形式将房产卖给老二和老三，老二老三未支付对价。时隔不久老三不再赡养委托人，后起诉要回房产。经过多轮诉讼房产恢复登记至委托人名下。

1.委托人任某出售房产的行为是否有效；

2.买卖房屋的行为无效后，房屋产权四位继承人共有案涉房屋；

3.共有案涉房屋后，是否可以按照继承进行分割。

在受案后，第一步启动诉讼房屋买卖合同无效，本判决虽然判决委托人败诉，但是法院依据无权处分不发生物权变动，在法院认为部分确认房屋所有权为四位继承人共有。

第二步，依据上述判决“房屋所有权为四位继承人共有”启动继承分割，因各继承人无法对房屋价值达成一致未能分割，判决按份共有。

第三步，依据第二份判决启动分割，委托人折价补偿给三位继承人，房屋所有权恢复登记至委托人名下。

房屋所有权恢复登记至委托人名下。